M
Marsbahis
Administrator
Yönetici
Konut sektörüne ilişkin hareketli günler yaşanmaya başladı. 500 bin sosyal konutun büyük ses getirmesinin ardından uzmanlar sektöre ilişkin beklentilerini açıkladılar.
Konut satışları artış gösterse de kredi faizlerindeki yükseklik ipotekli satışları sınırlandırıyor. Altın fiyatlarındaki yükseliş konuta olan talebi bir süreliğine erteledi. Sosyal konut projelerinin açıklanması ve 4 yıl içinde hepsinin teslim edileceğine dair gelişmeler konut sektöründe arz/talep tarafında dengeleri değiştirebilir.
Uzmanlar konut sektörüne ilişkin beklentileri ve gerçekleşmeleri yorumladı.
“MARKA PROJELER DEĞER KAZANIYOR”
Konut satışlarını değerlendiren MasterTürk Grubu Başkanı Gökhan Taş, “Konut satışlarında artış görülmesine rağmen fiyatların genel olarak yatay seyretmesi, talebin niteliği ve finansman koşullarıyla yakından ilgili. Türkiye’de ipotekli satışların payı hâlâ düşük; Eylül 2025 itibarıyla sadece yüzde 14,1 seviyesinde. Krediye erişim zayıf olduğunda, piyasa daha çok nakit alıcılara dayanıyor ve bu da genel fiyat artışını sınırlıyor. İnşaat maliyetleri yıllık yüzde 22–24 civarında yükselse de, bu artış daha çok markalı projelerde yansıyor çünkü bu projeler kalite, lokasyon ve sosyal donatı avantajıyla fark yaratıyor. Buna karşılık, markasız veya eski stokta bina yaşı, bakım eksikliği ve deprem dayanımı gibi faktörler fiyat artışını baskılıyor. Yabancıya satış payının da düşmesiyle talep yerli ve orta gelirli gruplara kaydı; bu da fiyat esnekliğini artırdı. Enflasyonun yüzde 32 bandına gerilemesiyle nominal fiyat artışı yavaşladı, reel bazda ise getiriler negatife döndü. Arsa payı yüksek, merkezi konumlu markalı projeler fiyatlarını korurken, ikincil stok pazarlıkla satılabiliyor. Sonuç olarak kredi daralması, yüksek maliyet ve seçici talep üçlüsü, markasız konutların değerlenmesini engelliyor.” dedi.
“SOSYAL KONUTLAR FİYAT ARTIŞ HIZINI YAVAŞLATACAK”
Yaklaşık 4 yıl sonra tamamlanması beklenen 500 bin sosyal konut projesine dair Taş “Sosyal konut projesi fiyatları ani biçimde düşürmekten ziyade artış hızını yavaşlatacaktır. Çünkü bu konutlar genellikle alt ve orta gelir gruplarına yönelik, belirli sayıda ve kademeli teslim edilen projeler. 500 bin konutluk plan, ülke genelinde etkili olsa da toplam talebin küçük bir kısmını karşılayabilir. Bu nedenle geniş çaplı fiyat düşüşü değil, özellikle kiralarda bir dengelenme beklenebilir. Projelerin dört yıla yayılan inşa süresi nedeniyle etkinin zamana yayılması kaçınılmaz. En büyük etki, düşük gelirli segmentte kiralık talebin azalması şeklinde görülür. Üst segmentte ise sosyal konut arzı fiyatları çok fazla etkilemez. Sosyal konutların maliyet odaklı olması, özel piyasadaki aşırı fiyat davranışlarını törpüleyebilir. Ancak bunun kalıcı olması için inşaat maliyetlerinin ve kredi koşullarının da iyileşmesi gerekir. Dolayısıyla fiyatlar düşmez ama reel bazda istikrar kazanır.” ifadesini kullandı.
KONUT ALMA İŞTAHI AZALACAK MI?
Sosyal konut projelerine yer verilecek olması nedeniyle konutların yatırım aracı olmaktan çıkması beklentisini yorumlayan Taş “Sosyal kiralık konut projeleri, bireysel yatırımcıların konuta yönelme hızını azaltabilir ama bu, inşaat arzını kısmaz. Kiralık stokun artması, piyasanın daha dengeli hale gelmesini sağlar. Türkiye’de son iki yılda kiralarda artış hızının yavaşlaması, bu dönüşümün ilk işaretlerini veriyor." dedi.
ALTININI BOZANLAR EV ALIR MI?
Altın fiyatlarındaki hızlı yükselişle birlikte yatırımcılar beklemeye geçti. Taş “Altına yatırım yapan yatırımcılar enflasyona karşı iyi getiri elde ettiler. Konut fiyatlarının reelde değer kazanmadığı bu dönemde tıpkı KKM’deki, faizdeki kaynaklar gibi konuta yöneliyorlar. Tam da bu sebeple banka kredili konut satışları yüzde 14 seviyesinde kalsa dahi toplam satışlar ilk 9 ayda geçen yıla kıyasla nerdeyse yüzde 20 yukarıda. Talebin yüzde 85’ten fazla banka kredisiz seçenekle oluşuyor.” açıklamasını yaptı.
KONUT FİYATLARI İKİYE KATLANIR MI?
Uzun süredir güçsüz seyreden ve değişim göstermeyen konut fiyatlarının artacağını dile getiren sektör temsilcilerine yönelik olarak Taş “Son iki yıldır konut fiyatları reel olarak geriliyor çünkü enflasyon düşerken nominal fiyat artışı da yavaşladı. 5 milyon liralık bir konutun bir yılda 10–12 milyona çıkması ekstrem bir senaryodur ve piyasa koşulları bunu desteklemiyor. Enflasyonun yüzde 30 bandına gerilemesiyle fiyatlar daha istikrarlı hale geldi. İpotekli satışın düşük payı nedeniyle talep gücü sınırlı. Bu durumda fiyatları sıçratacak kredi büyümesi veya döviz şoku olmadan iki kat artış beklemek gerçekçi olmaz.” sözlerini söyledi.
"İNSANLAR YAŞAM TARZI SATIN ALMAK İSTİYOR"
Arsavev Yönetim Kurulu Başkanı Bülent Öztürk "Bu durum aslında sektörün doğal bir dengelenme sürecinden geçmesinin sonucu. Son yıllarda gayrimenkul piyasasında yaşadığımız hızlı fiyat artışları, özellikle pandemi dönemiyle birlikte arzın daralıp talebin bir anda yükselmesiyle oluştu. Ancak bu yükseliş, ekonominin genel dinamiklerinden bir noktada ayrıştı. Kredi oranlarının oldukça yüksek, finansmana erişimin güç olması da bu noktaya getirdi. Yüksek faiz ortamında alıcılar daha seçici davranıyor; bu da talebin niteliğini değiştiriyor. Marka konutların değer kazanmaya devam etmesinin nedeni ise günümüzde insanlar sadece bir ev değil, bir yaşam tarzı satın almak istemesinden kaynaklı. Güvenli, depreme dayanıklı, sosyal donatılarla zenginleştirilmiş projeler tercih ediyor." dedi.
"SOSYAL KONUTLAR FİYATLARA DENGE GETİRİR"
500 bin sosyal konut projesini değerlendiren Öztürk "Sosyal konut projelerinin konut fiyatlarını kısa vadede düşürmeyeceğini ancak orta ve uzun vadede belirli bölgeler ve konut tipleri için piyasayı dengeleyeceğini düşünüyorum. Sosyal konut projeleri düşük gelir grubunda, konut sahibi olamayan vatandaşlarımızın barınma ihtiyacını karşılamak için yapılmaktadır. Dolayısıyla markalı veya orta-üst segment konutların fiyatını aşağı çekmesini beklenemez." açıklamasını yaptı.
ÖZEL ŞİRKETLER KİRALIK KONUT İNŞA EDER Mİ?
Öztürk "İnşaat sektörünün sosyal kiralık konut üretiminde şimdiye kadar aktif rol almamasının temel nedeni ekonomik modelin net olmamasıydı. Şimdi hükümetin bu konuda bir çerçeve çizmesi yani teşvik, arsa tahsisi, vergi avantajı gibi düzenlemeler getirmesi ile inşaat sektörü “biz de varız” demeye başladı. Sürdürülebilir bir model ile de bu desteğin devam edebileceğini düşünüyorum." dedi.
"KİRALARDA DÜŞÜŞ BEKLEMEK GERÇEKÇİ DEĞİL"
Göçmenlerin gitmesiyle birlikte kiralarda düşüş yaşanacağını dile getiren kişilere yönelik olarak Öztürk "Kiralarda sert bir düşüş beklemek gerçekçi değil. Suriyelilerin, Rusların veya yabancıların bir kısmının gitmesi, toplam kiralık talebin küçük bir bölümünü etkiler. Asıl sorunumuz, arzın yetersizliği. Yeni konut üretimi yeterli değil, mevcut kiralık stoklarımız eski ve az .Hane halkı sayımız düşüyor ve zaten yetersiz olan stokumuza karşı ilave stok ihtiyacımız var iken gerekli üretimi de yapamıyoruz. Bu nedenle talepte bir miktar düşüş olsa da kira fiyatlarını çokta etkilemiyor. Kısacası, kiralar kısa vadede düşmez; ancak arzın yükselmesiyle yavaş yavaş dengeye oturabilir." sözlerini söyledi.
İSTANBUL'DA FİYAT DOYUMUNA ULAŞMIŞ SEMTLER NERELER?
Öztürk "İstanbul’da bazı bölgelerde gerçekten fiyat doygunluğu yaşanıyor. Özellikle Beşiktaş'ın bazı semtleri, Nişantaşı, Kadıköy’ün merkezi noktaları, Ataşehir’in belirli kısımları ve Sarıyer’in markalı proje yoğun bölgeleri artık yatırım değeri açısından tepe noktasına ulaştı. Bu bölgelerde alım maliyeti çok yüksek, orta vadeli getirisi düşük. Buna karşılık, metro ve ulaşım hatlarıyla erişimi artan ama henüz markalaşmamış bölgeler örneğin Başakşehir’in kuzeyi, Çekmeköy’ün çevresi, Sancaktepe’nin bazı mahalleleri, Arnavutköy hattı ve Tuzla-Pendik aksı orta vadede daha karlı fırsatlar sunuyor. Ulaşımı iyi olup fiyatı hâlâ düşük olan bölgeleri ise sadece ulaşımla değerlendirmemek gerekmektedir. Bölgenin nüfus profili, sosyal olanakları, çevresinde planlanan projeler de değer artışı konusunda çok önemli." değerlendirmesini yaptı.